| 周萍律师为《车房一周》读者解答疑惑
周萍
购买一套商品房对于普通消费者来说是一件大事，如果因为购买商品房时，受到地产广告、开发商的误导，而落入“陷阱”遭遇纠纷，将会给消费者带来经济上的重大损失。在这里，我们针对商品房买卖中的许多陷进，给广大消费者提个醒。
消费者在购买商品房前，首先要明确自己的消费能力，对自己即将购买的房屋面积、贷款金额、月供金额等都要深思熟虑仔细掂量一番。只有明确了自己的需求和能力，才能避免盲目签订商品房购房合同，避免日后偿还贷款不力遭遇尴尬。
其次，要查看开发商进行商品房销售的相关证件（即：五证两书）是否齐备。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，应该具备“五证”和“两书”，“五证”即：《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《商品房销售（预售）许可证》；“两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商的商品房销售证件是否齐备是消费者在购买房产后能否顺利办理产权证、土地使用证的关键。查看证件时，要查看证件和批准文件的原件，并仔细核对名称是否一致，查看国有土地使用证原件时，看“他项权利”一项中是否有抵押记录。
第三，防止合同陷阱。消费者购买商品房，都必须和开发商签订商品房买卖合同。商品房买卖合同的约定是开发商和消费者权利义务的体现。因此，签订公平合法、公正合理的商品房买卖合同是消费者购买商品房的重中之重。但是在合同签署过程中经常会在以下环节出现麻烦：如开发商虽采用房管部门统一的合同文本，但对其中应买卖双方协商而定的条款采取格式化，不允许消费者提出异议，消费者只有签字盖章的份儿； 又如约定开发商违约的赔偿比例过低，或对消费者的约束明显比对开发商的严格；还有交房时总建筑面积不超过误差范围，而套内面积缩小、公摊面积增加等等情形。建议消费者签约最简便有效的方法是：把开发商提供的合同复印件拿回家仔细研究，如有条件最好聘请专业人士帮忙，至少自己要按条款逐一试算、试想——当每一项条款开发商执行不利时，合同中是否已约定处理办法，约定的内容、赔偿是否公正合理，千万不能只约定“不能怎样”、“应该怎样”，却没有约定处理及赔偿细则。
第四，二手房交易陷阱。房地产市场的火热，也导致了二手房交易的频繁。二手房交易中也经常存在着诸多风险，如出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房；有如房屋权属有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的等等。针对二手房交易，建议消费者在签订买卖合同前，应查看业主是否已取得房屋产权证和国有土地使用证，并确定其房屋所属类型；查看该房屋是否已经出租，承租人是否放弃优先购买权；买卖合同权利义务的约定是否明确；房屋转让的各类税费承担是否明确等等。
最后，消费者购买商品房，实地考察也是很重要的。除了勘验工程进度和施工质量之外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解，做到心中有数。
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