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房地产联合开发合同纠纷的探讨
我国近几年来，房地产行业发展势头较快，是拉动国民经济发展的重要动力。但随着房地产业的迅猛发展，房地产开发中引起的纠纷，特别是房地产联合开发合同纠纷较为突出，占的比重也较大，对房地产开发的影响也较重。因此，对房地产联合开发合同纠纷进行分析和探讨，对促进房地产开发、促进国民经济的发展有着非常现实的意义。
一、房地产联合开发合同纠纷的特点。
房地产开发项目有大有小，大的大到占地几千亩建筑面积达几十万平方米的小区，小的小到一栋独立的单体楼建筑。房地产开发投入的资金较大，生产的周期较长，涉及的法律、法规及政策面较广，投资风险也相应增大。房地产联合开发合同纠纷的特点是，诉讼标的大，纠纷内容复杂，纠纷各方诉讼利益重，诉讼周期也较长。另外这类纠纷所涉及法律法规以及国家的政策面广，律师代理这类案件的难度也较大。所以律师在代理这类案件时，应特别慎重。
二、房地产联合开发合同的主体。
房地产联合开发，就是依据当事人的约定，经国家职能部门批准，就合作建设房地产项目，各方共同出资，共同开发的联合经营行为。根据目前的法律规定，房地产联合开发行为要合法有效，合作项目必须获得政府有关职能部门的批准，并获得规划、土地使用、固定资产投资、施工建设等有关行政审批手续。同时，联合开发合同不得违反国家的法律法规。因此，房地产联合开发合同的主体是特殊主体。
具有房地产开发资质的企业才能开发房地产，《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第五条规定：“设立房地产开发企业，应当符合有关法律、行政法规的规定的企业设立条件，并符合本条例有关资质的规定，取得营业执照和经核定资质等级的房地产开发企业，方可从事房地产开发经营活动。”《房地产经营管理条例》也对开发企业的注册资本金及专业技术人员的条件作了明确的规定。并对开发企业的资质等级的条件以及不同等级的企业所能开发的房屋面积也作了规定。作出这些特殊规定，是确保进入该领域的公司应具备相应的条件及开发能力，是把不具备开发资质的企业严格区分开来。拥有房地产开发资质的企业，不仅能独立开发，也能联合开发房地产项目。
虽不具备房地产开发资质，但具有土地使用权的企事业单位，可用土地使用权参与联合开发房地产项目。拥有土地使用权而不具备开发资质的企事业单位，虽不能独自开发房地产项目，但如果用自有的土地使用权与有开发资质的房地产开发企业联合开发，并经国家职能部门批准的，其联建合同视为有效。这一类特殊主体签订有效联建合同的前提是：一、必须拥有土地使用权，二、必须将拥有的土地使用权作为联合开发的出资形式，三、联合开发合同必须经政府职能部门批准，四、联合开发的另一方必须具备相应的房地产开发资质证书。以上四个条件缺一不可。
目前，我国对房地产联合开发的合法主体仅限于以上两种，其他主体是不能从事房地产联合开发的，这是国家为了保护房地产事业的健康发展作出的特殊规定。
三、房地产联合开发合同纠纷的几种类型。
（一）因无效合同引起的纠纷
1、名为联建，实为借贷。不具有开发资质的企业以出资的形式参与房地产项目的联建。这类联建的特点是：（1）参与联建合同的主体中至少有一方既不具有房地产开发资格，也不是用土地使用权出资。（2）联建合同中明确写明保底条款（有的是现金保底，有的是房屋保底）；有的虽不写明保底条款，但往往有返还本金及利息的约定或者有项目完成后分红或分利的约定。（3）无开发资格的出资方不参与联建过程或开发经营。
2、名为联建，实为项目转让。房地产项目转让必须符合法律法规规定的条件和程序。有的项目权人以联建合同的形式将开发项目转让给其他企业，并不到有关部门办理项目转让及土地使用权过户手续。这类联建的特点是：（1）这类合同的转让方一般为拥有项目开发权的房地产企业，受让方有的是房地产开发公司，有的则不是房地产开发公司，还有的甚至是自然人。（2）这类项目的转让，有的根本不具备项目转让的条件，也没有得到职能部门的批准。（3）联建合同双方既不办理项目转让手续，也不办理土地使用权过户手续。（4）这类合同标题是联建合同，内容则是开发项目权权利义务的全部转让。
3、无房地产开发资质的企业参与联建。无房地产开发资质的企业用联建合同的形式参与联建。这类联建的特点：（1）其中联建的一方没有开发资质。（2）无开发资质的一方不仅出资，还参与项目开发和经营。（3）联建合同没有也不可能到职能部门的审批手续。
4、建立在违法建设项目上的联建合同。这类合同的标的物还未得到国家职能部门批准，联建双方就违法建设施工。这类联建比较少见，多数发生在经济不太发达的城镇或农村。
（二）因违约行为引起的纠纷
笔者对我所近五年来代理的房地产联建合同纠纷作了分类，我们所共代理联建合同纠纷63件。因无效合同而引起的纠纷共7件，占代理案件的11％，其中联建合同无效的3件，名为联建实为项目转让的4件，因违约责任引起的纠纷占89％。从违约责任上分类可以分为以下几种：
1、不按合同约定按时投入联建资金。这类违约行为较为常见。违约方常常因为银行信贷紧缩，筹集资金不到位，或因其他原因致使没有按约出资，这类纠纷和解的可能性较大，主要解决方式是修改投资比例及分红比例，或者重新约定按实际投资比例分配利益。也有的按违约方承担一定的违约金的方式解决，从新达成补充联建合同。
2、违约方不按合同的约定分配房屋或分配利润。这类纠纷的出现往往在联建合同的后期。根据代理这类案件的实践，联建的各方的分配最常见的是对房屋的分配，因为对房屋的约定是最简单、实用又便于操作。对利润的分配不确定因素多，而且变数也大。这类纠纷的违约方常常是将对方应分的房屋出售或用于抵押贷款，严重损害守约方利益。
3、一方根本违约，违约时间较长，已经没有再按约定投资的实力，也不愿主动退出联建。对这类纠纷往往是守约方起诉，要求违约方承担违约责任，并要求解除合同。
4、双方或各方都有违约行为，只是轻重而已。这类联建纠纷的诉讼，往往是联建纠纷产生时间较长，各方矛盾较深，解决起来也较难。
5、联建一方背着另一方与他方再联建。对再联建的违约行为，损害了守约方利益而引起的纠纷，这类纠纷有的是守约方主动起诉，也有的守约方被列为被告或者第三人参加诉讼，违约方背着联建的一方与他方再联建，往往是违约方资金不足，用再联建的形式引入他方资金，即名为联建，实为借贷。
联建合同中的违约形式是多种多样的，我们代理这类案件中以上五种类型居多。还有其他一些违约情况，如联建一方不按时移交土地，或者不按照约定按时办理联建的报批手续等等，总之违约形式是多种多样的。 | 
