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物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物，它与房地产市场的繁荣发展息息相关，相互作用。但实际上，由于我国房地产业起步较晚，因此普遍存在“重建设、轻管理”的倾向，忽视了物业管理对房地产市场的反作用。物业管理是一种综合性的经营服务方式，它是将各种分散的社会分工汇集起来统一管理，如清洁、保安、绿化、水电、房屋维修及其他各种社区服务，对每个业主来说只需面对物业管理企业一家就能解决问题而无需面对各个不同部门。物业管理合同是处理物业管理公司和业主关系的重要契约。
２００３年５月２８日国务院第９次常务会议通过《物业管理条例》，将于２００３年９月１日起施行。物业管理有了法律依据，对保护房地产市场健康有序的发展是件好事，但实际上仍有一些问题存在。比如：住宅售前、售后管理脱节矛盾较大；物业管理公司的物业保养、维修服务不到位，服务质量差，收费不合理，与销售方销售宣传时差距较大；发展商、物业管理公司与业主之间的各种矛盾和纠纷等等。究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。
物业管理合同的性质是由物业管理法律关系决定的。
物业管理的法律关系是由几个方面构成，首先是开发物业的房地产开发公司，随后有物业管理公司、购房人（以后的产权所有人——业主）、使用人以及主要由业主代表构成的业主委员会和向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位，另外还有政府有关部门。上述几个方面的法律关系都是涉及物业的，但是对物业进行专业管理的法律关系，则是专指物业管理公司与业主之间就物业专业管理形成的权利义务关系。
一、物业管理法律关系的概念及其含义。
法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即法律上的权利与义务关系。物业管理法律关系是法律关系的一种，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与义务关系。物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果，我国的物业管理必须实现有法可依、依法办事、违法必究的法制化运作。物业管理法律关系是在物业管理法律规范调整之下的物业管理主体之间的社会关系，包括业主管理委员会与物业管理公司之间，业主与物业管理公司之间等等。物业管理法律关系是各主体之间的权利和义务关系，是以物业管理主体的权利和义务为内容的。
二、物业管理法律关系的性质。
（一）物业管理法律关系主要是业主和物业管理者之间的服务合同关系，这也是物业管理法律关系的根本特点。
顾名思义，业主就是住宅区内房屋及附属设施的所有权人，物业管理者通常可理解为物业管理经营人，既包括专门从事物业管理的物业管理公司，也包括一些低层次的物业管理组织或管理人员，如住宅楼的住户根据实际需要雇佣的负责安全事宜的保安人员及负责卫生清扫的清洁卫生人员。物业管理者享有管理住宅小区或住宅楼的房屋及附属设施的权利，履行物业管理服务的义务，其权利和义务来源于业主对物业管理事项的约定，物业管理者根据与业主之间的约定对物业进行管理，相互之间形成的法律关系就是物业管理法律关系，它是平等的民事主体之间的服务合同关系，这种服务合同关系是物业经营者与业主之间就物业管理的重要问题进行协商等多方法律行为。而物业管理公司要具备物业管理资质和经营物业管理业务而涉及到的城建、卫生、环保及物业管理公司的工商登记、资质等级、从业人员的从业资格、素质要求等，则是物业管理公司与相关行政管理单位之间的行政管理关系，不同于物业管理公司与业主之间的物业管理服务合同关系。所以通常所指物业管理就是指业主和物业管理之间的服务合同关系。
（二）、在物业管理服务合同中采用“委托”一词可能混淆物业管理合同的“服务”性质。
目前，在重庆市《物业服务合同》（示范文本）中，仍旧采用了“委托”一词的说法，但是，就物业管理关系的根本性质来看，物业管理关系不是委托合同关系，而是服务合同关系，因此，“委托”一词的说法是不正确的。
根据《合同法》的规定，委托合同，是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。其中委托他方处理事务的人为委托人，接受他方委托并处理其事务的人为受托人。委托合同具有以下法律特征： (1)委托合同是基于双方当事人的信任而产生的。委托他人代为处理事务，必须是以委托方对受托方的办事能力和信誉有所了解，并相信他能办好为基础的。因此，受托方负有忠诚、勤勉地为委托方处理事务的义务。任何一方对对方的不信任，都会导致委托合同的终止。 (2)委托合同为诺成合同。只要双方当事人就委托事务达成一致，即成立委托合同关系，而不以当事人的实际履行作为合同成立的条件。(3)委托合同既可为有偿合同，也可为无偿合同。罗马法上的委任合同以无偿为原则。但由于现代社会关系的复杂化，被委托的事务往往需要受托人投入相当的人力、物力和财力，因此，委托合同可以是有偿的。至于有偿与否，完全由当事人自由协商而定，法律原则上不予干预。
物业管理不同于委托合同，它是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。物业管理的本质是“服务”，物业管理企业提供“服务”这种产品，业主或非业主使用人享受和使用“服务”，这种“服务”的形式是多样的，既包括有形的管理、修缮、服务，也包括无形的环境、气氛、形象，从而使物业发挥最大的使用和收益的功能，达到物业保值和增值的目的，改善人民群众的生活和工作环境。
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